เศรษฐกิจ

เปิด5ปัจจัยกดดันฉุดตลาดอสังหาปี67ยังไม่ฟื้น

วันที่ส่ง: 19/10/2024 - ผู้เขียน: กรุงเทพธุรกิจ

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แบรนด์ เสนา แกรนด์ โฮม, เสนา พาร์ควิลล์, เสนา วิลเลจ, เสนา วีว่า และคอนโดมิเนียม นิชโมโน, เฟล็กซี่, เสนาคิทท์ และโคซี่ กล่าวว่า แม้ที่อยู่อาศัยจะเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่จำเป็นและมีความต้องการสูง แต่หลายคนที่ต้องการกลับไม่สามารถซื้อได้

"5 ปัจจัยเสี่ยง" ที่กดดันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ ประกอบด้วย

1.ความไม่สอดคล้องกันระหว่าง Demand และ Supply สัดส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย (Demand) แต่ละกลุ่มราคานั้นไม่สอดคล้องกับการพัฒนาโครงการที่มีอยู่ (Supply) มากกว่า 50% ของประชาชนมีรายได้ที่เหมาะสมกับการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ซัพพลายส่วนใหญ่ราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท

โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคไม่ได้เพิ่มขึ้นตามการเติบโตของเศรษฐกิจเมื่อเทียบรายได้และอัตราเติบโตของราคาบ้าน ทำให้ผู้บริโภคทั่วไปเข้าถึงการซื้อบ้านยากกว่าที่เคยเป็นมา! ยิ่งในกลุ่มรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน มีมากกว่า 50% ของผู้บริโภคในกรุงเทพฯ ซื้อบ้านได้ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น

2.รายได้ประชากรส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ โตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย ปัจจุบันเพิ่มขึ้น 70% เมื่อเทียบปี 2557 แต่รายได้เฉลี่ยต่อคนเพิ่มขึ้นเพียง 15% ความต่างนี้เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องทุกปี ส่งผลราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ซึ่งการที่จะเห็นราคาที่ดินลดลงเป็นเรื่องยากมาก ขณะที่ดีเวลลอปเปอร์พยายามทำที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงเพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภค แต่ต้นทุนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ก็ทำให้ราคาขายต้องปรับตัวตาม แต่ดีเวลลอปเปอร์เองยังคงคาดหวังผลกำไรจากการพัฒนาโครงการ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทุกปี แม้รายได้ผู้บริโภคจะโตตามไม่ทัน

3.ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง เป็นส่วนสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ สำหรับผู้ที่มีรายได้เฉลี่ย 30,000 บาทต่อเดือน มีค่าใช้จ่ายต่อเดือน 87% คิดเป็นค่าเดินทาง 16% ของค่าใช้จ่ายต่อเดือน ซึ่งการซื้อบ้านใจกลางเมืองเป็นเรื่องยากเพราะราคาสูงเกินไปสำหรับคนส่วนใหญ่ ต้องมองหาบ้านรอบนอกเมือง หรือชานเมือง ซึ่งมาพร้อมต้นทุนค่าเดินทางที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

4.ราคาที่อยู่อาศัยและค่าเดินทางคือราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริงไม่ใช่เพียงราคาบ้าน แต่ต้องคำนึงถึงค่าเดินทางร่วมด้วย เมื่อรวมต้นทุนค่าเดินทาง ราคาบ้านในเขตเมืองจะแพงขึ้นไปอีกส่งผลให้การซื้อบ้านใจกลางเมืองยิ่งเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคทั่วไป ผู้ที่ซื้อบ้านนอกเมืองอาจต้องเสียค่าเดินทางเพิ่มเติมในแต่ละวัน เป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นมาอีกระดับ

5.หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น เป็น 91.3% ของ GDP และยังไม่มีแนวโน้มลดลง เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ การเข้าถึงสินเชื่อ และคุณภาพสินเชื่อที่ลดลง แม้การทำธุรกิจขายบ้านจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีกำไรมากที่สุด แต่หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นก็ทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลง กระทบต่อยอดขายของดีเวลลอปเปอร์

นอกจากนี้ ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงเป็นประวัติการณ์! จากราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น รายได้ไม่เพิ่มขึ้น การก่อหนี้ที่สูงขึ้น ส่งผลให้พฤติกรรมผู้ซื้อ โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่เปลี่ยนไปนิยมการเช่ามากกว่าการซื้อกลายเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่าการผ่อนที่อยู่อาศัยระยะยาว 30 ปี

ประเมินครึ่งปีหลังยอดโอนจะเท่ากับครึ่งปีแรก แต่ต่ำกว่าช่วงโควิด-19 ในปี 2564 ถึง 13% อาจเป็นสัญญาณว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงเวลาที่ต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำธุรกิจ จากเดิมเน้นขายบ้านผ่านการกู้สินเชื่อระยะยาว 30-40 ปี มุ่งสู่แพลตฟอร์มที่หลากหลายมากขึ้น

คำแถลงปฏิเสธความรับผิดชอบ: ลิขสิทธิ์ของบทความนี้เป็นของผู้เขียนต้นฉบับ การเผยแพร่ซ้ำบทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเผยแพร่ข้อมูลเท่านั้นและไม่ถือเป็นคำแนะนำในการลงทุน หากมีการละเมิดกรุณาติดต่อเราทันที เราจะทำการแก้ไขหรือลบตามความเหมาะสม ขอบคุณ