พัฒนาการการบริหารจัดการอาคารชุด (1)

ดังนั้น Condominium จึงหมายถึงสถานที่ที่มีคนอยู่อาศัยรวมกันในลักษณะที่สามารถแบ่งแยกได้ว่าทรัพย์ส่วนใดเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนใดเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้ใช้ประโยชน์ โดยแนวคิดในการพัฒนาการอยู่อาศัยรูปแบบนี้มาจากประเทศสหรัฐอเมริกาและแคนาดา

การบุกเบิกการพัฒนาอาคารชุดในไทย

สำหรับในไทยเรา เมื่อ พ.ศ.2513 เริ่มมีแผนการพัฒนาอาคารชุดที่บริเวณถนนราชดำริ แต่ต้องล้มเลิกโครงการไป เพราะคนไทยยังไม่คุ้นเคยกับรูปแบบที่อยู่อาศัยในแนวตั้ง

ต่อมา พ.ศ.2516 กลุ่มบริษัทพัฒนาที่ดินจากประเทศสิงคโปร์และฮ่องกง ร่วมทุนกับนักธุรกิจในไทย จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณถนนสาทรใต้แต่ก็ต้องเผชิญกับปัญหาวิกฤตการณ์น้ำมัน และภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ จึงต้องหยุดโครงการ

พ.ศ.2520 รัฐบาลโดยสำนักงานอาคารสงเคราะห์ และสำนักงานผังเมืองเข้าร่วมประชุมด้านที่อยู่อาศัยที่สหรัฐอเมริกา ทำให้เกิดแนวความคิดที่จะพัฒนาที่พักอาศัยรูปแบบอาคารชุดพักอาศัย หรือคอนโดมิเนียมในไทย จึงพยายามผลักดันกฎหมายอาคาร พ.ศ.2522 ประกาศใช้พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับแรก

คอนโดแห่งแรกในไทย

พ.ศ.2524 เกิดคอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยแห่งแรก คือโครงการ “แกรนด์วิลเฮาส์” ตั้งอยู่ในเขตคลองเตย กรุงเทพฯ เป็นอาคารสูง 13 ชั้น มี 2 อาคาร คอนโดมิเนียมในช่วงแรก ส่วนใหญ่จะมีลักษณะคล้ายอพาร์ตเมนต์ของต่างชาติ คือ เป็นยูนิตใหญ่ มีหลากหลายห้อง และ Function ทำให้มีราคาสูงมาก

% การถือครองของชาวต่างชาติ

พ.ศ.2551 รัฐบาลอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้ โดยต้องไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด นับจากนั้นชาวต่างชาติก็ทยอยเข้ามาซื้อคอนโดในไทยมากขึ้น ส่วนคนไทยจากเดิมที่ไม่ค่อยคุ้นกับที่อยู่อาศัยแนวตั้ง ปัจจุบัน “คอนโดมิเนียม” ได้กลายเป็นคำตอบหลักของการใช้ชีวิตไปเสียแล้ว (ข้อมูลจากวิกิพีเดีย สารานุกรมเสรี)

ผู้บริหารจัดการอาคารชุดในยุคแรก

หลังการพัฒนาโครงการแล้วเสร็จ ผู้ที่จะมีบทบาทสำคัญในการบริหารจัดการอาคารชุดในยุคแรก ยังจำเป็นต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญจากบริษัทต่างชาติ เช่น บริษัท โจนส์ แลงค์ ลาซาล หรือ JLL บริษัท ซีบีอาร์อี ฯลฯ ที่เข้ามาบริหารจัดการ และคนไทยก็ค่อยๆ เรียนรู้ และเริ่มเกิดเป็นบริษัทที่บริหารจัดการโดยคนไทย เช่น บริษัท พลัส พรอพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด ซึ่งปัจจุบันคือ บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด (LPP) ที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อบริหารจัดการอาคารชุดที่บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) พัฒนาขึ้นในช่วงนั้น

ซึ่งจากการที่เป็นบริษัทบริหารจัดการโครงการภายในเครือ ทำให้ LPP รู้จักลูกค้าของ LPN ดี ส่งผลให้สามารถบริหารจัดการตามไลฟ์สไตล์และพฤติกรรมการอยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้า (Customize) ได้เป็นอย่างดี

วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ และการเริ่มต้นของ “ซิตี้ คอนโด”

ในปี พ.ศ.2540 เกิด “วิกฤติต้มยำกุ้ง“ ที่ทำให้เกิดการปิดตัวลงของสถาบันการเงินถึง 58 แห่ง จากการลอยตัวค่าเงินบาท เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 โดยประกาศยกเลิกการกำหนดค่าเงินบาทเทียบกับสกุลเงินของประเทศคู่ค้าสำคัญ มาเป็นระบบอัตราแลกเปลี่ยนแบบลอยตัว (ข้อมูลจาก website ธนาคารแห่งประเทศไทย) ซึ่งกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก ทำให้ต่างชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เร่งระบายสินค้า และแก้ปัญหาทางการเงิน นอกจากนี้ บริษัทอื่นๆ ที่ล้มหายตายจากไปก็มาก

สำหรับ LPN เอง ก็ได้รับผลกระทบอย่างมาก จากหนี้จำนวนกว่า 3 พันล้าน แต่ก็ได้เข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูทางการเงินร่วมกับสถาบันการเงินต่างๆ จนกลับมา Turn Around สะสางหนี้ได้ทั้งหมด และเป็นผู้จุดประกาย “ซิตี้ คอนโด“ แห่งแรกที่โครงการลุมพินี เพลส สาทร บนถนนนราธิวาสราชนครินทร์ เมื่อปี พ.ศ.2544 ซึ่งถือเป็นผู้ประกอบการรายเดียวที่เปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนั้น

ด้วยรูปแบบโครงการคือ อาคารชุด 8 ชั้น มีแผนการสร้างและส่งมอบที่รวดเร็ว ด้วยห้องชุดยูนิตเล็กในราคาล้านต้นๆ ที่ออกแบบให้เหมาะสมกับผู้อยู่อาศัย คือคนทำงานในเมืองที่ยังไม่มีบุตร หรือที่เรียกย่อๆ ว่า DINK (Double Income No Kids) และก็เกิดการขยายตัวของซิตี้คอนโดไปอย่างมากและรวดเร็ว เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าในกลุ่มนี้ ด้วยราคาที่จับต้องได้

กำลังสนุกกับการเล่าเรื่องราวความเป็นมาของคอนโดมิเนียมในบ้านเรา แต่เรื่องราวยังมีอีกเยอะมาก ขออนุญาตไปต่อในครั้งหน้า เพื่อจะเห็นว่างานบริหารจัดการอาคารชุดจะต้องพัฒนาไปในรูปแบบไหนนะคะ

คำแถลงปฏิเสธความรับผิดชอบ: ลิขสิทธิ์ของบทความนี้เป็นของผู้เขียนต้นฉบับ การเผยแพร่ซ้ำบทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเผยแพร่ข้อมูลเท่านั้นและไม่ถือเป็นคำแนะนำในการลงทุน หากมีการละเมิดกรุณาติดต่อเราทันที เราจะทำการแก้ไขหรือลบตามความเหมาะสม ขอบคุณ