เจาะลึกอาชีพ “นายหน้าขายที่ดิน” มีกี่ประเภท และต้องเสียภาษีอย่างไร

ตามหลักการทางกฎหมายว่าด้วยเรื่องการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสียภาษี นอกจากนี้ในกรณีที่มีการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างผ่านนายหน้าขายที่ดิน

รู้หรือไม่ว่า! รายได้หรือค่าตอบแทนที่ผู้ขายให้กับ "นายหน้าขายที่ดิน" นี้ นายหน้าต้องเสียภาษีด้วยเช่นกัน

โดยหลักการเสียภาษีสำหรับบุคคลธรรมดาที่เป็นนายหน้าขายที่ดิน และนายหน้าที่ทำในนามนิติบุคคลมีความแตกต่างกัน  ซึ่งสามารถแบ่งนายหน้าได้เป็น 4 ประเภท คือ

1.นายหน้าท้องถิ่น เป็นกลุ่มที่มีผู้นิยมทำเป็นจำนวนมากที่สุด จะมีความน่าเชื่อถือเนื่องจากเป็นคนพื้นที่ โดยอาจจะเป็นนายหน้าให้กับเพื่อน ญาติ คนรู้จักเป็นส่วนใหญ่ แล้วติดต่อกับผู้ซื้อหรือผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้โดยตรง

2.นายหน้าโครงการ เป็นนายหน้าที่ทำงานในรูปแบบบริษัทหรือนิติบุคคล ซึ่งจะทำงานเป็นทีม ทำงานเป็นระบบและบริหารงานอย่างจริงจัง

3.นายหน้าโบรกเกอร์ เป็นนายหน้าในรูปแบบนิติบุคคล ไม่ได้ทำงานด้วยตัวเอง แต่จะใช้ระบบบริหารพนักงานขายให้เข้ามาทำหน้าที่ขายแทน 

4.นายหน้าร่วม หรือ Co-Broker เป็นนายหน้าจากทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายโดยทั้งสองฝ่ายจะทำการตกลงแบ่งค่าคอมมิชชั่นระหว่างกันเพื่อให้ปิดการขายได้สำเร็จ

ทั้งนี้ นายหน้าแต่ละประเภทจะต้องเสียภาษีเงินได้ ภาษีหัก ณ ที่ จ่าย และภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ซึ่งมีรายละเอียดที่สำคัญดังนี้

• เป็นนายหน้าขายที่ดิน รายได้แบบไหนต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 

นายหน้าขายที่ดิน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือปัจจุบันมักนิยมเรียก “เอเจนท์” คือตัวแทนของผู้ซื้อหรือผู้ขายที่มีหน้าที่ทำธุรกรรมต่างๆ ตั้งแต่ช่วยเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อละผู้ขาย (คู่สัญญา) กระทั่งตกลงซื้อขายเป็นอันเสร็จเรียบร้อยก็จะได้เงินเปอร์เซ็นต์จากการเป็นตัวกลางดำเนินการอยู่ที่ 2-4% จากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ และเงื่อนไขที่ทำสัญญากันไว้

ทั้งนี้ เมื่อนายหน้าได้รับเงินเปอร์เซ็นต์จากการเป็นตัวกลางในการซื้อขายที่ดิน รายได้ส่วนนี้จะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย แตกต่างกันตามประเภทของผู้รับเงิน ดังนี้

- บุคคลธรรมดา ทำเป็นงานเสริม ฟรีแลนซ์  ค่านายหน้าที่ได้รับจัดเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 2 หรือ มาตรา 40(2) จะต้องหัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้า และยื่นแบบนำส่งภาษี ภ.ง.ด.1

- นิติบุคคล หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 3.0 (3%)  

- มูลนิธิหรือสมาคม (ไม่รวมถึงมูลนิธิหรือสมาคมที่ได้รับประกาศให้เป็นองค์การหรือสถานสาธารณกุศล) หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 10.0 (10%)

ทั้งนี้ สามารถอธิบายรายละเอียดเพิ่มเติมได้คือ

- นิติบุคคลที่ได้รับค่านายหน้าจากนิติบุคคล ผู้จ่ายเงินมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย 3% แล้วนำส่ง ภ.ง.ด.53 กรมสรรพากร ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป และสำหรับการยื่นผ่านช่องทางออนไลน์นั้นขยายระยะเวลาถึงวันที่ 15  

- นิติบุคคลจ่ายค่านายหน้าให้กับบุคคลธรรมดา ที่อยู่ในไทยเกิน 183 วันในปีภาษี มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราก้าวหน้าตั้งแต่ 0-35% แต่ถ้าจ่ายเงินค่านายหน้าให้กับบุคคลธรรมดาที่ไม่อยู่ในประเทศไทย หรืออยู่ในไทยไม่ถึง 183 วันในปีภาษี ให้หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 15%  

ส่วนบุคคลธรรมดาจ่ายค่านายหน้าให้บุคคลธรรมดา จะไม่มีการหักภาษี ณ ที่จ่ายต่อกัน เนื่องจากผู้ที่สามารถหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ ต้องมีสถานะเป็นนิติบุคคลเท่านั้น

• นายหน้าขายที่ดินลักษณะใด ต้องเสีย “ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา”

นายหน้าขายที่ดิน ที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คือบุคคลธรรมดาทั่วไปที่ทำงานเสริมเป็นนายหน้าขายที่ดิน เงินค่านายหน้าที่ได้รับจะต้องนำมาคำนวณรวมกับรายได้อื่นๆ เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโดยค่านายหน้าถือเป็นเงินได้ประเภทที่ 2  มาตรา 40(2) ซึ่งจะต่างจากคอมมิชชั่นที่นายหน้าสังกัดบริษัทได้รับจากบริษัท ลักษณะนี้จะเป็นเงินได้ประเภทที่ 1 (40(1)) 

ดังนั้น เมื่อยื่นภาษีสามารถหักค่าใช้จ่ายได้แบบเหมา 50% แต่เมื่อรวมกับเงินได้ประเภทที่ 1 แล้วสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท โดยวิธีคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามสูตรคือ (รายได้ - ค่าใช้จ่าย - ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย และเมื่อนำรายได้หักลบด้วยค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนแล้ว ให้นำยอดตัวเลขที่ได้มาคูณกับอัตราภาษีก้าวหน้า  

• นายหน้าขายที่ดินลักษณะใด ต้องเสีย “ภาษีเงินได้นิติบุคคล”

ในกรณีที่นายหน้าขายที่ดินทำในนามบริษัทนิติบุคคล เมื่อได้รับเงินเปอร์เซ็นต์ค่านายหน้าที่ดิน จะถือว่าเป็นรายได้ของบริษัท ดังนั้น มีหน้าที่ต้องจัดทำภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีมูลค่าเพิ่ม ส่งกรมสรรพากรทุกเดือน และยื่นภาษีเงินได้นิติบุคคลด้วย   

โดยวิธีการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล จะใช้สูตรคือ (รายได้ – ค่าใช้จ่าย) = กำไรสุทธิ และจะได้ยกเว้นภาษีจากกำไรสุทธิ 300,000 บาทแรก            

พร้อมจัดทำบัญชี งบการเงิน ภาษีให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด และส่งให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่นหากมีพนักงานที่จ่ายเป็นเงินเดือนประจำ ต้องขึ้นทะเบียนเป็นผู้ประกันตนกับประกันสังคม รวมถึงปิดงบการเงิน แล้วใช้บริการผู้สอบบัญชีให้ตรวจสอบบัญชี ก่อนส่งให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้า

• นายหน้าขายที่ดินลักษณะใด ต้องเสีย “ภาษีมูลค่าเพิ่ม”

นายหน้าขายที่ดิน เป็นอาชีพในกลุ่มการให้บริการ ด้วยเหตุนี้เมื่อนายหน้าขายที่ดินมีรายรับจากการให้บริการในส่วนนี้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี จะต้องไปจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ไม่เกิน 30 วัน นับจากวันที่มีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท และนำส่งให้กรมสรรพากรทุกๆ เดือน นับตั้งแต่วันที่ยื่นจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มเป็นต้นไป

และจะต้องนำส่งภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% ยื่นแบบ ภ.พ.30 พร้อมชำระภาษี (ถ้ามี) เป็นรายเดือน ภายในวันนี้ 15 ของเดือนถัดไป และผ่านระบบออนไลน์ภายในวันที่ 23 ของเดือนถัดไป แต่กรณีลูกค้าจ่ายค่านายหน้าให้กับนายหน้าที่อยู่ต่างประเทศโดยหาลูกค้าในประเทศไทย ให้ลูกค้านำส่งภาษีมูลค่าเพิ่มอีก 7% ตามแบบ ภ.พ.36

สรุป

ดังนั้น นายหน้าขายที่ดิน โดยเฉพาะในนามบุคคลธรรมดา ไม่ควรละเลยรายได้จากเปอร์เซ็นต์ค่านายหน้าเป็นเด็ดขาด เพราะถือเป็นหน้าที่ของผู้มีรายได้เมื่อมีรายได้ต้องยื่นภาษีให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อป้องกันผลกระทบจากการไม่ยื่นเสียภาษีง ทั้งโดยตั้งใจและไม่ตั้งใจจนถูกตรวจสอบอาจต้องเสียภาษีย้อนหลัง​

คำแถลงปฏิเสธความรับผิดชอบ: ลิขสิทธิ์ของบทความนี้เป็นของผู้เขียนต้นฉบับ การเผยแพร่ซ้ำบทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเผยแพร่ข้อมูลเท่านั้นและไม่ถือเป็นคำแนะนำในการลงทุน หากมีการละเมิดกรุณาติดต่อเราทันที เราจะทำการแก้ไขหรือลบตามความเหมาะสม ขอบคุณ